Ein guten Grund, sich als Immobilienverkäufer näher mit Immobilienfotografie zu beschäftigen, besteht in ihrer  Entwicklung und in der Qualität, die heute bei der Vermarktung von Immobilien jedweder Art erwartet wird. Trotz vielfältiger technischer Möglichkeiten finden wir jedoch nach wie vor im Internet  unscharfe und schlecht belichtete Aufnahmen von ungepflegten Gärten, Häusern und Inneneinrichtungen. Dabei ist der hochgeklappte Toilettendeckel noch das kleinere Übel.

Potenzielle Käufer und Mieter entscheiden anhand der Bilder meist innerhalb von wenigen Sekunden, ob sie Ihre Immobilie ansprechend finden. Hochwertige, professionelle Immobilienfotos steigern die Verkaufs- bzw. Vermietungschancen enorm. Häuser und Wohnung lassen sich mit professionellen Bilder deutlich besser vermarkten.

Wie professionell es dabei zugehen muss, entscheidet die Auswahl der Immobilie. Für ein Gartenhaus in einem Schrebergarten reichen zweifelsfrei ein paar Bilder mit dem Handy. Auch dabei sollte alles aufgeräumt und sauber wirken. Aber die Ansprüche sind hierbei deutlich niedriger zu bewerten.
Geht es jedoch um hochwertige Immobilien im hohen sechs- bis siebenstelligen Bereich, schaut das schon anders aus. Sie wissen - wie ich, dass mehr als 90% aller Verkäufe aus einer Emotion heraus getätigt werden. Und genau diese Emotionen lassen sich mit einem professionellen Fotografen erzeugen. Wie bereits erwähnt entscheiden potentielle Käufer oftmals in Sekunden - also über den ersten Eindruck, für den es nie eine zweite Chance gibt - über Kauf oder Nichtkauf, über mieten oder nicht mieten.

Abhängig ist das Ergebnis nicht nur von Ihrer Zielsetzung und Ihren Immobilien, sondern vor allem von Ihrem Fotografen. Hierbei sollten Sie die Arbeit einem Profi überlassen. Er weiß, wie das Objekt in Szene zu setzen ist, wie man es in's rechte Licht "rücken" kann. Er verfügt über die geeigneten Objektive und über ein Kameraformat, aus dem sich in der Postproduction noch viel "herausholen lässt". Es geht also nicht nur um's "Bilder machen", sondern um das Auge für Perspektiven, für Lichtsetzung und für das gesamte Setup, dass Stimmungen erzeugt und Emotionalität vermittelt.

Glauben Sie mir, das schaffen Sie nicht mit Ihrem Handy und nur sehr selten mit einer Pocketkamera. Nicht, das es unmöglich wäre. Aber es erfordert viel Zeit. Und die haben Sie als Makler in aller Regel nicht. Also noch ein Grund, solche Arbeiten zu vergeben. Die Investition in einen professionellen Fotografen lohnt sich deswegen unbedingt.

• Bilder Ihrer Immobilie sollten nicht nur den Zuschnitt und den Zustand zeigen, sondern eine besondere Atmosphäre einfangen. Ist sie nicht vorhanden, muss sie erzeugt werden. Durch zusätzliche Ausleuchtung, durch wärmeres Licht im Weißabgleich, durch die Wahl der Kameraposition. Dennoch kann man sich auf faktische Zustände konzentrieren und diese besonders hervorheben - die Einbauküche, die neuen Türen, der frisch geölte Boden etc. Eine hohe Qualität der Bilder spricht nicht nur die richtigen Interessenten an, sondern reduziert die Zahl überflüssiger Anfragen.

• Sie sollten unbedingt Wert auf Aktualität legen. Wurden die ersten Bilder noch ohne die vielbefahrene Straße im Hintergrund erstellt, zeigt sich die aktuelle Situation so, dass sich der Käuferkreis einschränken wird und andere furchtbar enttäuscht sein werden, den momentanen Zustand anders vorzufinden, als es auf den Bildern suggeriert worden ist. Sie müssen sich also mit Besichtigungsterminen verplanen, deren Ausgang nicht nur ungewiss ist, sondern bei denen sehr wahrscheinlich kein Abschluss zu erwarten sein dürfte.

• Die Effektivität der Wohnraumvermarktung bedingt nicht nur ein umfassendes Konzept, sondern auch eine gut abgestimmte Planung. Besonders bedeutsam wird dies bei Immobilien, die noch bewohnt sind. Hier gilt es im Bild die notwendige Stimmung durch die richtige Lichtsetzung und durch gezieltes "Weglassen" zu erzeugen. Dies kann nur in Absprache mit dem Makler und den zumeist im Verkauf unerfahrenen Eigentümern erfolgen.

• Letztendlich zeigt das fertige Bild nur Gegenstände, die dem Verkauf zuträglich sind. Dazu gehört beispielsweise ein gedeckter Tisch im Esszimmer, ein aufgeräumtes und sauberes Wohnzimmer (ohne Aschenbecher und Cola-Dosen) sowie ein ordentliches Schlafzimmer. Spielzeug auf dem Boden eines Kinderzimmers zeugt von Leben und Freude, sollte aber nicht chaotisch wirken. Dem professionellen Fotografenauge wird so etwas nicht entgehen.

• Fotos sollen den Interessenten helfen, sich zurechtzufinden und einen ersten Eindruck von den Räumlichkeiten und den ihnen zugedachten Lebensräumen zu vermitteln. Deswegen ist auch bei der Reihenfolge der Fotografien ein System erforderlich, welches genau diesem Zweck folgt.

• Kahle Räume wirken stets kalt und nüchtern. Was im Bauhaus-Stil ein wirksames Element sein kann, ist bei einem Landhaus geradezu emotionslos. Dekorative Gegenstände lockern eine kühle Atmosphäre - sofern sie nicht gewollt ist - auf. Dabei sind auch die Lichtverhältnisse wichtig. Gleißendes Licht der Mittagssonne in dem südseitig voll verglastem Wohnzimmer stellen eine Herausforderung dar, der auch mit großflächigen Abschattungen nicht beizukommen ist. Aufnahmen am frühen Morgen oder am späten Nachmittag verleihen dem Bild dagegen ein stimmungsvolles und warmes Aussehen.

• Die Möglichkeiten der visuellen Darstellung sind vielfältig. So schaffen einige wenige dekorative Gegenstände die erforderliche Tiefe im Bild. Bewusst gesetzte Unschärfen, eine deutlich reduzierte Tiefenschärfe verleihen dem Motiv mehr Räumlichkeit und geben dem Bild die erforderliche Tiefenwirkung. Gleichzeitig wird das Auge des Betrachters auf den Fokuspunkt gelenkt.
  
  

• Eine digitale Kamera gehört unbedingt zur Grundausstattung. Und mit einem Objektiv ist es in aller Regel nicht getan. Die nötige Freistellung (verringerte Tiefenschärfe) lässt sich nur mit lichtstarken, offenblendigen Objektiven erzielen. Weitwinkelobjektive führen in Innenräumen oft zu unerwünschten und kaum zu korrigierenden Verzerrungen. Geschlossene Blende (hohe Tiefenschärfe) führen zu Beugungsunschärfe, die allerdings in der Postproduction optimiert werden können. Sie sehen, mit einem Handy sind professionelle Aufnahmen ausgeschlossen - auch wenn die Technik dieser kleinen, handlichen Geräte mittlerweile ausgezeichnet ist. Die physikalischen Grenzen lassen sich dagegen nicht überlisten.
  
  

• Ohne Bildbearbeitungsprogramme geht es nicht. Der professionelle Fotograf wird darauf nicht verzichten wollen. Verzerrte Bilder oder stürzende Linien lassen sich nicht immer vermeiden - müssen also im Bildbearbeitungsprogramm (in der Postproduction) korrigiert werden. Dabei geht es aber nicht darum, etwas grundlegend Hässliches, schön zu retuschieren. Ehrlichkeit und Transparenz ist Trumpf und das oberste Gebot in der Immobilienfotografie. Der Kunde sieht alles. Auch die Straße im Hintergrund des Grundstücks.
  
  

Der Worte bzw. Buchstaben sind genug gewechselt. Ich wünsche mir sehr, dass meine Tipps und Vorschläge zur Immobilienfotografie Sie als Makler und Sie als potentieller Immobilienverkäufer bzw. Vermieter erreichen konnten. Gerne unterstütze ich Sie bei Ihren Vorhaben.

© Jürgen Pagel 2022 LICHTWERK.DESIGN